Dégâts locatifs : qui paie quoi ?

Usure normale ou dégât : la distinction de base

Le locataire doit utiliser le logement en personne prudente et raisonnable et le restituer dans l'état où il l'a reçu, selon l'état des lieux d'entrée. Selon le droit belge, régionalisé depuis 2014, il ne répond pas de ce qui se dégrade par vétusté ou par un usage normal, ni de la force majeure.

L'usure normale, c'est ce qui arrive à tout logement habité avec soin : une peinture qui ternit, un parquet légèrement patiné dans les zones de passage, des joints de salle de bain qui jaunissent. Le dégât, c'est ce qui n'arrive pas avec un usage prudent : un trou dans une porte, une brûlure sur un plan de travail, un carrelage fendu par une chute, des murs percés sans rebouchage.

Entre les deux, une zone grise : la même trace peut être normale après dix ans et anormale après six mois. La durée d'occupation compte donc autant que le constat lui-même.

Ce qui reste au bailleur

• Le vieillissement des peintures, tapisseries, sols et équipements dû au temps.
• Les réparations importantes : toiture, chaudière en fin de vie, installation électrique vétuste.
• Les défauts déjà présents à l’entrée et décrits dans l’état des lieux.
• Les dégâts de force majeure (tempête, dégât des eaux venant d’un tiers), sous réserve des assurances.
• La part de vétusté de tout élément endommagé, même quand le locataire est responsable du dégât.

Ce qui revient au locataire

• Les dégâts causés par lui, sa famille, ses visiteurs ou ses animaux.
• Les menues réparations d’entretien : joints de silicone, remplacement d’un flexible de douche, débouchage courant. Les Régions publient des listes indicatives de ces réparations locatives, à consulter.
• Les entretiens obligatoires non faits : chaudière, adoucisseur, ramonage, détartrage.
• Le nettoyage de fin de bail si le logement n’est pas rendu propre.
• Les transformations non autorisées, à remettre en l’état si le bailleur l’exige.

Pour un dégât, le locataire ne paie que la part non vétuste. Pour un entretien ou un nettoyage non fait, il n'y a pas de vétusté : la prestation est due en entier.

La vétusté : le cœur du calcul

Chaque élément a une durée de vie théorique. Une peinture, un revêtement de sol, un appareil sanitaire ne valent plus leur prix neuf après plusieurs années. Quand un élément abîmé doit être remplacé, on déduit la part de vie déjà consommée : c'est la vétusté. Le locataire n'indemnise que la valeur qui restait.

Les experts plafonnent en général cette déduction par une valeur résiduelle : un élément très ancien mais encore fonctionnel n'est pas considéré comme sans valeur. Les pourcentages exacts dépendent du barème utilisé et de l'état d'entrée. La page Méthode détaille la logique appliquée par VALOC.

Trois exemples chiffrés, à titre indicatif

Les montants ci-dessous sont des ordres de grandeur inventés pour illustrer le raisonnement. Ils ne sont pas ceux du barème et ne remplacent pas un calcul sur votre situation.

• Mur percé et non rebouché, peinture de 6 ans. Remise en peinture du pan de mur estimée à 400 €. Si l'on retient une durée de vie de 10 ans, 60 % de la valeur est déjà consommée : la part du locataire se situe autour de 160 €, le reste est vétusté.
• Porte intérieure enfoncée, âgée de 20 ans. Remplacement estimé à 300 €. La vétusté est presque totale, mais la valeur résiduelle (par exemple 20 %) donne une part locataire d'environ 60 €.
• Logement rendu sale, entretien de la chaudière non fait. Nettoyage 150 €, entretien 120 €. Pas de vétusté sur une prestation non réalisée : 270 € en entier à charge du locataire.

Sur le même logement, une peinture rendue simplement défraîchie après 8 ans d'occupation normale ne donnerait lieu à aucune retenue.

Le rôle de l’état des lieux

Sans point de départ, impossible de dire ce qui a changé. L'état des lieux d'entrée, détaillé et signé par les deux parties, décrit chaque élément et son état. À la sortie, on compare : ce qui s'est dégradé au-delà de l'usure normale fait l'objet d'un chiffrage, poste par poste.

S'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée, la loi présume que le locataire a reçu le bien dans l'état où il le rend. Le bailleur doit alors prouver le contraire, ce qui est difficile. Ce cas fait l'objet d'un guide séparé : pas d'état des lieux d'entrée, que se passe-t-il ?

Comment se règle la note

Le plus souvent, le montant est retenu sur la garantie locative, avec l'accord écrit des deux parties. En cas de désaccord, une estimation indépendante et chiffrée aide à sortir du face-à-face ; à défaut, le juge de paix tranche. Le détail se trouve dans le guide garantie locative et dégâts.